Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)

Comenzaremos describiendo la estructura del texto de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI), el cual se compone de cuatro capítulos, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, dieciseis disposiciones finales y dos anexos.

El objeto de la misma obedece a la transposición a nuestro ordenamiento de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010, por tanto podemos extraer como primera conclusión que el objeto de la LCCI es la transposición de la meritada Directiva UE.

Igualmente señalaremos la nuevas normas aplicables a los contratos de crédito inmobiliario, además de la Directiva 2017/14/UE y la propia LCCI citadas anteriomente, encontramos el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera y la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Añadido al anterior objetivo descrito, encontramos un segundo cual es la protección de los consumidores y usuarios, entendidos como tales las personas físicas cuya intervención en el contrato sea con absoluta ajenidad a vínculo empresarial o profesional, cuestión por otra parte de orden público comunitario consagrado en los artículos 153 y 169 del Tratado Constitutivo de la Unión Europea, igualmente su texto amplia la protección a personas físicas no consumidoras, tras la crisis económica recuperar y afianzar la confianza de los consumidores en los diferentes operadores del mercado hipotecario, en aras de la seguridad jurídica, la cohesión social y estabilidad económica, más considerando el alto grado de incidencia que comporta en el conjunto de nuestra economía la concesión de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, y eludir el proceso especial ejecutivo dirigidos contra bienes hipotecados, desembocando como es sabido en la pérdida del inmueble hipotecado como garantía, cuestión distinta serán los efectos que producirá su aplicación en los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.

Entre otras disposiciones, la LCCI introduce a través de su artículo 14 las normas de transparencia aplicables a la comercialización de préstamos inmobiliarios, así el prestamista, intermediario de crédito o agente designado, deben entregar al prestatario con una antelación mínima de diez días naturales a la firma del contrato, la ficha FEIN, con carácter de oferta vinculante para la entidad hasta la celebración del contrato, teniendo un plazo mínimo de validez de diez días; la denominada Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en cuyo contenido debe constar la información referente a cláusulas relevantes del contrato, contando como mínimo con los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo y los gastos derivado de ello, la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.

En general el prestamista debe facilitar la información que sea necesaria al prestatario, respondiendo y explicando al mismo cualquier cuestión que este pudiera formular, sobre los documentos facilitados, especialmente deben ponerse a disposición del prestatario ejemplos prácticos de la repercusión de determinadas cláusulas financieras, con hincapié en aquellas que determinen los tipos de interés a lo largo de los diferentes períodos de vida del préstamo, así como las condiciones generales de la contratación que utilicen las entidades financieras, exigencia no aplicable al particular prestamista, debiendo remitirse la información facilitada al notario elegido por el prestatario para la comprobación del requisito de transparencia material introducido por la LCCI.

Para el caso de préstamo con interés variable, documento ilustrativo del importe de las cuotas de préstamo ante diferentes escenarios; borrador del contrato incluyendo detalladamente los gastos al tiempo de celebración del mismo; información detallada sobre los gastos atribuidos a prestamista y prestatario; en el caso de seguros vinculados, las condiciones de las garantías del seguro; si el contrato exige escritura pública, advertencia de la obligación de ser informado por notario elegido por el prestatario.

Especial mención merece la figura del notario, pues quedan constituidos como garantes del estricto cumplimiento de las normas de transparencia brevemente descritas con anterioridad, confiriéndoles no sólo la función de velar por la efectiva entrega de la información concerniente al contrato de préstamo o crédito al prestatario, sino que, además, debe asesorar al mismo en las cuestiones que pueda plantear, en aras de la comprensibilidad real de las obligaciones contractuales que va a contraer. Asimismo, el derecho de a la información que ostenta el prestatario no queda configurado como tal sino como una obligación.